В России огромное количество земельных участков, границы которых не установлены. С какими рисками можно столкнуться при их покупке, в комментарии "РГ" рассказал председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов (фракция КПРФ).
Многие люди думают, что в отсутствии границ нет никаких проблем. По словам Гаврилова, очень часто от хозяев участков и домов можно услышать слова: "Просто мы с соседями границы не подписывали, потому что у нас забор испокон веку как стоял, так и стоит", "Мы забор не ставили, семьями дружим много лет", "Ориентируемся по столбам или по линии кустов". Особенно это касается домов, которые на несколько хозяев, или родственники живут без забора между участками.
Нюансы закона
"На первый взгляд — действительно никаких проблем, ведь такое явление часто встречается и препятствием для сделки не является", — добавил парламентарий.
По его словам, регистрацию права на землю могут признать действительной, если она совершена по ранее действовавшим правилам. Другое условие — если в государственном кадастре недвижимости нет сведений о границах такого земельного участка. Действующее законодательство также не содержит ограничения на совершение сделок с земельными участками, сведения о которых содержатся в ЕГРН, но границы которых официально не установлены.
"Исходя из этого, казалось бы, правообладатели по сути могут заняться оформлением границ участка когда захотят, и покупатель тоже со спокойной душой может такой участок приобрести, совершив удачную сделку, — констатировал глава комитета. — Но есть одно "но".
Депутат привел пример. Так, покупатель приобретает у хозяев или их наследников такой участок (с домом или без дома), и в выписке ЕГРН всё как положено — указан номер и площадь. Затем он ставит новый забор на месте колышков, на месте старого забора или вдоль кустов, по которым всю жизнь ориентировались хозяева. Однако соседи внезапно подают на нового соседа в суд, потому что он "прирезал землю себе". Суд назначает экспертизу, которая указывает на то, что замеры не в пользу нового владельца. По итогам такого спора новый владелец должен будет снести забор, сдвинуть границы, заплатить за экспертизы и за расходы соседей на юриста, а также заплатить соседям моральный вред, если он присутствует в исковых требованиях, резюмировал Гаврилов.
По его словам, если много лет соседей и прежних хозяев устраивало то, как стоит забор, то, начни они судиться между собой — в суде бы им тогда сказали, что землепользование сложилось по взаимному неписьменному согласию, а срок на восстановление нарушенного права давно прошел.
"К новому же собственнику такие требования предъявить можно, а отсюда и суды", — предупредил Гаврилов.
Что следует учесть
Он подчеркнул, что процент таких споров огромен.
"И чтобы этого не происходило, покупая земельный участок, внимательно изучайте информацию, которую содержит в себе выписка из ЕГРН по объекту, — советует депутат. — Вас должно насторожить, когда в выписке в графе "Особые отметки" указано, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, и раздел 3 в выписке отсутствует полностью".
Если же под рукой не оказалось выписки из ЕГРН на земельный участок, то можно решить проблему с помощью публичной кадастровой карты.
"Зная кадастровый номер земельного участка, можно получить первичную информацию о необходимости установления границ земельного участка", — пояснил парламентарий.
В случае если границы требуют уточнения, в отобразившемся окне будет присутствовать фраза "Без координат границ" или площадь будет указана как "декларированная".
