Планируете строить дом? Проверьте, знаете ли вы аббревиатуры СНТ, ИЖС, ЛПХ и их отличия. 
ЛПХ, ИЖС, СНТ, ВРИ — аббревиатуры, которые нужно знать каждому покупателю земельного участка. От трех букв в кадастровом реестре зависит возможность построить дом или дачу, разбить сад или огород. В чем разница между ЛПХ и ИЖС? Какой тип земли лучше выбрать под огородничество, а какой — под капитальное строительство? Разбираемся вместе.
Все о категориях и правилах использования земель
Основные термины
Плюсы и минусы разных типов
— ЛПХ
— ИЖС
— СНТ
Изменение ВРИ
ЛПХ или ИЖС: что выбрать для строительства коттеджа?
Виды земельных участков: расшифровываем аббревиатуры
О видах разрешенного использования
В России разрешено покупать и продавать землю. Но государство следит за тем, как собственники используют ее. Вся территория страны делится на 7 категорий:
- сельскохозяйственная;
- лесная;
- промышленная и инфраструктурная;
- населенные пункты;
- заповедники, другие охраняемые территории;
- стратегический запас.
На землях сельскохозяйственного назначения выращивают овощи, фрукты, лекарственные растения, ставят ульи, пасут животных. Промышленные и инфраструктурные категории заняты заводами, складами, дорогами, вышками сотовой связи. Земли населенных пунктов — единственные, где разрешено строительство капитальных жилых домов — многоквартирных или частных. В лесной зоне допускается возведение вспомогательных построек, в некоторых случаях — зон отдыха.
Для каждой категории есть широкий список разрешенных и запрещенных видов деятельности. В законодательстве их обозначают термином ВРИ — виды разрешенного использования. Категорий земель всего 7, а ВРИ — больше сотни. У одного участка всегда одна категория. А ВРИ может быть несколько.
- Сельскохозяйственные земли можно применять под сады, пастбища, огороды или виноградники, а также для строительства овоще- или зернохранилищ, гаражей для сельхозтехники.
- На землях населенных пунктов можно не только строить жилые дома, но и разбивать небольшие частные сады, огороды.
Собственник или арендатор может без дополнительного согласования выбрать любой пункт из списка утвержденных ВРИ. Но перечень является исчерпывающим.
Где увидеть допустимые ВРИ для определенного участка?
- Запросить подробную выписку из государственного реестра недвижимости.
- На публичной кадастровой карте — онлайн-сервис от Росреестра бесплатный, доступен всем желающим.
Чем грозит использование земли не по назначению?
Это влечет за собой административную ответственность.
- Штраф. Размер зависит от категории земель. Для физических лиц может составлять от 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости или от 2 до 20 тысяч рублей.
- Требование привести земли в пригодное для ВРИ состояние. Суд может потребовать сноса капитальной постройки, возведенной на территории для сельскохозяйственных работ.
- Лишение права собственности. Государство имеет право забрать землю, которая 3 года не используется по назначению без уважительной причины. Например, когда собственники или арендаторы берут участки для переезда на ПМЖ или занятий сельским хозяйством — коммерческих или для души.
ИЖС, ЛПХ, СНТ, ОНТ
Это статусы, которые могут быть присвоены землям для сельского хозяйства или в границах населенных пунктов. Расшифровываются аббревиатуры так.
- ИЖС — индивидуальное жилищное строительство.
- ЛПХ — личное подсобное хозяйство.
- СНТ, ОНТ — садовое или огородническое некоммерческое товарищество.
Объединяет их возможность разбить грядки или посадить несколько плодовых кустов на участке. Но отличий гораздо больше.
Чем отличается земельный участок ИЖС от ЛПХ или СНТ?
Разобравшись в отличиях разных типов участков, вы легко подберете подходящий для летнего отдыха или ПМЖ и не столкнетесь со штрафами.
Плюсы и минусы ЛПХ
Земли для личного подсобного хозяйства не подходят для бизнеса. Это наделы плодородной почвы, на которой можно выращивать фрукты, овощи, птицу или скот для своей семьи. Владельцу не запрещено продавать излишки урожая. При этом он не обязан создавать юридическое лицо, в некоторых случаях может получить льготы при уплате налога с доходов. На собственников ЛПХ не распространяются меры господдержки для фермеров или сельхозпредпринимателей.
Что можно на землях ЛПХ?
- Заниматься садоводством, огородничеством.
- Ставить ульи, теплицы, другие постройки для выращивания сельхозпродукции.
- Строить сараи, домики для хранения инвентаря, другие хозяйственные объекты.
- Ставить забор.
- Бурить скважины или колодцы.
Можно ли строить жилой дом на земле ЛПХ?
Если участок ЛПХ относится к категории земель населенных пунктов, у владельца есть право построить коттедж для постоянного проживания. Максимальная высота — 3 этажа.
Если ЛПХ организовано за границами населенных пунктов, разрешены только хозяйственные постройки без капитального фундамента — сараи, курятники, бытовки или вагончики.
Плюсы ЛПХ
- Землю под подсобное хозяйство можно купить у предыдущего владельца, взять в аренду или временное безвозмездное пользование у местных властей. Многодетным семьям и добросовестным арендаторам, обрабатывавшим грядки больше 5 лет, местные власти могут бесплатно оформить право собственности.
- Небольшие налоги. Ставка для ЛПХ, ИЖС, СНТ одинаковая — 0,3% от кадастровой стоимости. Но у земель ЛПХ, особенно находящихся за пределами городов или поселков, цена обычно ниже.
- Возможность переезда на ПМЖ. Преимущество распространяется только на земли в границах населенных пунктов. В построенном на них капитальном доме можно зарегистрироваться, жить постоянно.
Минусы
- Необходимость учета. Для продажи излишков продукции нужно зарегистрировать ЛПХ в районной или поселковой администрации, предоставить сведения о постройках, технике в собственности, поголовье скота или птицы, выращиваемых культурах. За отсутствие регистрации не штрафуют. Но у налоговой могут возникнуть вопросы к продавцу сельхозпродукции неизвестного происхождения.
- Ограничения по размерам участка. В зависимости от региона могут составлять от 0,5 до 2,5 Га.
- Запрет капитального строительства на землях для сельского хозяйства. Если ЛПХ не входит в границы города или сельского поселения, жить в нем нельзя. Постройку на фундаменте могут назвать нецелевым использованием, потребовать снести. Но к бытовке или вагончику, которые можно снять и увезти, это, как правило, не относится.
- Риск изъятия. Земли сельскохозяйственного назначения, которые не культивировались больше 3 лет, из-за отравления ядохимикатами стали непригодными для фермерской деятельности, заросли борщевиком или пожароопасным бурьяном, могут изъять без компенсации. Физическое лицо, допустившее рост бурьяна, обычно вначале штрафуют, призывают устранить нарушения. Судебная практика показывает, что земли в основном изымают у бизнеса. Однако физические лица от этого тоже не застрахованы.
Плюсы и минусы ИЖС
Участки под ИЖС можно найти только в городах, деревнях, коттеджных поселках, расширяющих границы существующих населенных пунктов. Для проверки статуса в выписке из ЕГРН ищите слова «жилое», «жилищное», «частное домовладение».
Если вы планируете построить коттедж для круглогодичного проживания, ищите именно ИЖС. Участки с таким ВРИ предназначены для частных жилых домов.
Какие дома можно строить на ИЖС?
Постройка должна иметь капитальный фундамент, отвечать следующим требованиям:
- высота — до 20 метров, не больше 3 этажей, не считая цокольный или подвальный;
- единое внутреннее пространство — без деления на изолированные квартиры или студии;
- площадь — до 1 500 кв. метров;
- соответствие правилам пожарной безопасности, строительным, санитарным нормам и правилам — нужно учитывать разрешенные отступы от соседских домов, гаражей, бани.
Основные плюсы ИЖС
- Обжитой благоустроенный район. Большинство участков в границах населенных пунктов имеют проложенные дороги, коммуникации и другую инфраструктуру, за которую отвечает муниципалитет. Вы не будете жить «в чистом поле», без соседей, проезда, электричества.
- Возможность регистрации по месту жительства. У дома, построенного по ИЖС, будет адрес. Получив постоянную регистрацию, вы сможете приписаться к государственной поликлинике, устроить детей в школу или детский сад, если они есть поблизости.
- Возможность дополнительной застройки, выращивания растений. На землях ИЖС можно строить бани, небольшие гаражи или сараи для хозинвентаря, ставить теплицы или беседки. Если в перечне ВРИ есть «птицеводство», то и курятники.
- Право на меры господдержки. Многодетным семьям, некоторым другим льготным категориям граждан участки под строительство жилых домов выдают бесплатно. Банки предлагают людям, мечтающим о собственном загородном доме, выгодные программы ипотечного кредитования, в том числе льготные.
Основные минусы
- Высокая кадастровая и реальная стоимость. Участки в границах населенных пунктов востребованы, поэтому стоят много. Из-за высокой цены налоги на них тоже будут выше.
- Обязанность построить дом. Участок под индивидуальное жилое строительство могут забрать, если за 3 года с момента заключения договора аренды или продажи владелец не приступил к строительству. Но четких сроков по регистрации дома нет. Главное — показать свое намерение, процесс работ, например, подвести коммуникации, поставить забор или хотя бы столбы по границе.
- Ограниченные возможности по производству сельхозпродукции. На большинстве таких участков нельзя выращивать свиней или крупный рогатый скот. Это главный минус ИЖС по сравнению с ЛПХ. Если вы хотите не просто переехать в частный дом, но и полностью обеспечивать себя продуктами, лучше выбирать ЛПХ.
Найти в границах региона участки, подходящие для строительства капитальных жилых домов, поможет электронная кадастровая карта Росреестра. Но она не показывает обременения, которые могут сделать землю бесполезной. Например, проложенные через весь участок магистральные газопроводы, другие инженерные сети, рядом с которыми запрещено капитальное строительство. О таких нюансах расскажет только подробная выписка из ЕГРН.
Плюсы и минусы СНТ
Садовые и огороднические некоммерческие товарищества — остатки советских дачных поселков, небольшие участки которых выдавали сотрудникам одного завода или НИИ. По современным нормам, собственники объединяются в товарищество и платят взносы, которые идут на содержание общего имущества — расчистку дорог, ремонт электросетей, водопровода, если он есть.
Чем СНТ отличается от ОНТ?
Основные отличия СНТ и ОНТ — возможность строительства жилого дома — капитального или садового. Она есть только в СНТ, имеющих категорию «населенные пункты». В ОНТ можно поставить сарай для хозинвентаря, но жить запрещено.
Что можно можно построить в СНТ?
Постройки в СНТ делятся на жилые, садовые и хозяйственные. В садовом или дачном домике получить постоянную регистрацию нельзя, даже если он комфортный и благоустроенный, имеет точный адрес на карте. Для регистрации подходят только капитальные жилые дома:
- с фундаментом;
- отоплением, электричеством, водой и канализацией;
- туалетом и кухней внутри;
- как минимум одним жилым помещением помимо них;
- естественным освещением спален, кухни.
Садовый дом, отвечающий требованиям выше, можно перевести в жилые для постоянной регистрации.
Плюсы СНТ
- Доступные цены. Кадастровая стоимость обычно ниже, чем у ИЖС или ЛПХ. Но во многом за счет меньшей площади.
- Обжитая территория. Большинство дачных поселков — сплоченные сообщества, совместно решающие все вопросы, связанные с подключением воды, электричества, асфальтированием дорог.
- Возможность капитального строительства. На участке можно построить дом для постоянной регистрации. Исключения перечислили выше.
Минусы СНТ
- Небольшие размеры. Стандартная дача — до 15 соток.
- Сезонность проживания. В садовых товариществах разрешено строить дома для постоянного проживания, но многие собственники по-прежнему приезжают только на лето. Зимой вы рискуете остаться в одиночестве среди пустых закрытых домов.
- Зависимость от решений общего собрания. Если оно решит отключать воду на зиму, не чистить дороги от снега, вам придется подчиниться.
- Высокая плата за коммунальные услуги, траты на взносы. Тарифы на воду, свет зависят от региона, но обычно выше, чем в поселениях с ИЖС. Членские взносы каждое СНТ устанавливает самостоятельно. За неуплату участок могут отключить от коммуникаций.
ОНТ для жизни не предназначены. Это небольшие огороды, на которых семьи выращивают овощи или фрукты для себя, а не на продажу.
Изменение ВРИ участка: возможности и правила
Изменить категорию земли сложно и дорого. Муниципалитет сможет принять такое решение только после публичных слушаний. Чуть проще перевести СНТ или ЛПХ в ИЖС. Это возможно только для категории «населенные пункты». В перспективе вы продадите такой участок дороже, чем купили. Но налоги на него тоже вырастут.
Что нужно для изменения ВРИ?
- Убедиться, что участок стоит на кадастровом учете.
- Подать заявление в Росреестр, приложив свидетельство о собственности.
- Обосновать необходимость перевода.
- Уплатить пошлину.
Если новый ВРИ соответствует установленной категории, не нарушает права соседей, ВРИ могут поменять.
Участок ЛПХ или ИЖС: какой лучше?
Выбор зависит от ваших целей.
Если вы хотите выращивать птицу или животных, выбирайте земли сельскохозяйственного назначения, с ВРИ «птицеводство», «животноводство».
Если хотите построить дом, чтобы зарегистрироваться в нем, действуйте по следующему алгоритму.
- На публичной кадастровой карте ищите земли категории «населенные пункты».
- Подберите несколько участков, закажите подробную выписку из ЕГРН для каждого.
- Убедитесь, что во ВРИ есть слова «жилищное» или «жилое строительство».
- Проверьте обременения.
- Перед началом строительства подайте уведомление через Госуслуги. Это не обязательно, но официальное одобрение от местных властей может стать аргументом в суде, если категорию отрезка земли решат изменить, дом — признать незаконным и потребуют снести.
Построить коттедж до 3 этажей можно на участке в границах поселения, имеющем статус ИЖС, СНТ, ЛПХ. Остальные ВРИ проверяйте по публичной кадастровой карте.
