Покупка квартиры – серьезное дело, которое займет не один день. Процесс включает в себя поиск юридически чистого жилья, подходящего по параметрам, а также правильное оформление документов. При этом не у всех есть возможность совершить покупку через агентство недвижимости. В этом материале мы разберем, как купить квартиру самостоятельно, чтобы не обманули.
Если грамотно подойти к процессу приобретения объекта недвижимости, то все не так уж трудно. Вполне можно справиться и без риэлтора. Вас ждет прохождение трех этапов:
- Поиск объекта для покупки.
- Проверка юридической чистоты квартиры.
- Заключение и исполнение сделки.
Поиск подходящей квартиры
Помимо количества комнат, метража и района, при поиске идеального для вас варианта стоит обратить внимание на ряд характеристик. Очень подробно о разных аспектах выбора жилья для покупки мы писали в этих материалах:
- Что лучше: вторичка или новостройка
- В каком доме лучше купить квартиру
- Как выбрать квартиру для покупки правильно
Настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними, чтобы в полной мере представлять важность той или иной характеристики жилья, включая материал, из которого построен дом.
Это поможет не только быстро отфильтровать неинтересные варианты и безопасно посетить потенциальные объекты приобретения, но и позволит вам грамотно оценить каждую из понравившихся квартир. Скорее всего, благодаря этому вам удастся и неплохо сэкономить.
Проверка юридической чистоты сделки
Чтобы обезопасить себя от участи жертвы мошенников, нужна не только оценка подлинности всех бумаг. Придется проверить все, начиная от соответствия квартиры плану, заканчивая скрытыми долгами и потенциальными претендентами на владение жильем. Но обо всем по порядку.
Документы правового и технического характера
Продавец должен предоставить вам по запросу все необходимые бумаги, среди которых:
- договор, подтверждающий право собственности (приватизация, купля-продажа, мена, дарение, акт приемки от застройщика и т. п.) или свидетельство о наследстве;
- технический паспорт (если есть в наличии);
- кадастровый паспорт.
Также нужно попросить свидетельство о праве собственности / выписку из единого реестра недвижимости. Если собственник откажется, можно самостоятельно запросить документ на сайте Росреестра или в МФЦ. Стоимость выписки 350 руб.
Обратите внимание! Если право собственности было получено по решению суда, то дважды подумайте перед покупкой. Судебное решение можно обжаловать и вернуть квартиру предыдущему владельцу, при этом деньги вам никто не возместит.
Владелец должен предоставить оригиналы документов, с которых вам стоит сделать копии. При проверке подлинности договоров смотрите, есть ли во всех графах подписи и печати регистрационной служб. Все свидетельства должны быть на особых гербовых бланках.
На бумагах не должно быть помарок и исправлений. Если они есть, это повод усомниться в их подлинности. Для дополнительной проверки можете попросить продавца заказать через Росреестр правоустанавливающие документы с соответствующими печатями.
Правовая репутация продавца
Право на продажу жилья может быть либо у собственника, либо у его представителя, статус которого должен быть подтвержден нотариальной доверенностью. Статус собственника может быть не только у одного человека. Квартира может быть в долевой собственности у группы лиц или в совместной собственности у супругов. При этом в документы может быть вписан лишь один человек. Узнать обо всех владельцах можно в свидетельстве о праве собственности или выписке из Росреестра.
Если от лица владельца действует представитель, все же договоритесь о встрече со всеми владельцами, чтобы услышать принципиальное согласие продать жилье, а также переписать/скопировать данные их паспортов. Если такую встречу представитель обеспечить не может, это создает подозрения. Если не хотите отказываться от сделки, можно проверить подлинность доверенности. Сделать это можно, посетив выдавшего бумагу нотариуса и спросить, не был ли документ отозван.
Если среди владельцев есть ребенок, стоит проявить особую бдительность:
- ребенок старше 14 лет может участвовать в сделке лишь по письменному согласию законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов);
- ребенок младше 14 лет не может принимать решения по сделке, от его имени должны действовать законные представители;
- полномочия усыновителей должны быть подтверждены решением суда, опекунов – решением об опеке, родителей – свидетельством о рождении или соответствующей отметкой в паспорте;
- законные представители обязаны подать письменное согласие на сделку с квартирой в органы опеки.
Если владелец состоит/состоял в браке, нужно проверить его свидетельство о браке и узнать, была ли недвижимость куплена, пока брак был действителен. Также стоит встретиться с супругом владельца, даже если он бывший. Получение нотариально заверенного согласия на продажу жилья от супруга избавит вас от рисков потенциального судебного разбирательства.
Если есть сомнения в дееспособности продавца, например, в возрасте или странно себя ведет, то необходимо попросить справку из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что он не состоит в них на учете. Иначе сделку могут признать ничтожной.
Дополнительно обезопасить себя можно, проверив репутацию продавца через судебных приставов, полицию или риэлтора.
Проверка юридической чистоты сделки стоит примерно 3 000 руб. При этом риэлтор расскажет вам про все риски, а они есть всегда, и вы уже примите окончательное решение.
Проверка прописанных в квартире
Идеальный вариант, когда перед непосредственным заключением сделки все зарегистрированные в квартире люди просто выписываются. Бывает, что в договоре купли-продажи прописывают обязательство для продавца выселить всех прописанных в оговоренный (короткий) срок. Но лучше с таким не связываться, если не хотите заниматься принудительным выселением незнакомцев.
Обезопасить себя можно, попросив владельца достать справку из паспортного стола о том, что в квартире никто не прописан. Но стоит учесть, что в этом документе не указывают временно выписавшихся. К ним относятся:
- осужденные;
- призывники, состоящие на военной службе;
- престарелые, пребывающие в социальных учреждениях;
- дети, находящиеся в воспитательно-исправительных учреждениях;
- недееспособные лица в психиатрической лечебнице;
- недееспособные на длительном лечении в медицинском учреждении.
Даже после того, как право собственности на квартиру перейдет к другому человеку, граждане из этой категории могут претендовать на проживание в вашей собственности. Даже с помощью суда выписать такого человека будет практически невозможно.
Так как обезопасить себя от непрошенных жильцов на сто процентов? Получить расширенную (архивную) выписку из домовой книги. Вы можете пойти за ней вместе с владельцем и задать вопрос сотруднику паспортной службы о наличии временно выписанных.
Обременения и аресты
Жилье, которое было использовано в качестве залога, сдано в аренду или находится под арестом, сохраняет свои обременения даже при смене владельца. С такими “подарками” о полноценном владении квартирой можно забыть. А вернее, лучше бы начать переживать о рисках потери нового жилья. Вот почему так важно проверить квартиру на любые обременения.
Чтобы это сделать, нужно получить выписку из Росреестра, где в отдельном разделе указаны все данные об обременениях. Если там есть хоть что-то, самым разумным решением будет отказаться от сделки, даже если условия крайне выгодные.
Но может случиться так, что продавец будет готов избавиться от обременений (например, выплатить ипотеку). Тогда вы должны действовать следующим образом:
- Получить от обременителя (арендатора, залогодержателя и т. д.) официальный отказ от притязаний на объект недвижимости.
- Заставить продавца добиться исключения записи из реестра в сжатые сроки.
- Заказать новую выписку, где в поле с обременениями не будет никаких пометок.
Выплаты по коммунальным платежам
Любые долги по квартире должен оплатить продавец. Но если он скроет факт задолженности, то все они перейдут на ваши плечи. В результате вы можете лишиться света, воды, газа и прочих коммунальных благ. Новый собственник получит “в наследство” и долги за капитальный ремонт, если они есть.
Единственный способ избежать подобных неприятностей – проверить наличие долгов. Помогут вам в этом четыре шага:
- Попросите владельца предоставить документы из ЕИРЦ и ЖЭУ, подтверждающие отсутствие долгов.
- Внимательно изучите квитанции за последний год.
- Переспросите у работников ТСЖ и ЖЭУ, есть ли задолженности по оплате коммунальных услуг.
- Добавьте в договор купли-продажи пункт о том, что продавец выплатил все начисления по коммуналке и в случае выявления задолженности будет нести ответственность лично.
Законность перепланировки и переоборудования
Если в квартире была изменена планировка, перемещались инженерные и коммуникационные сети или устанавливалось дополнительное крупное газо-, электро- и гидрооборудование, то все изменения должны быть узаконены. Сравните реальную обстановку с техническим планом или вызовите сотрудника БТИ, чтобы он провел проверку вместе с вами. Также проверьте, чтобы в техпаспорте не стоял штамп о выявлении несогласованной перепланировки.
Последствием незаконных изменений может быть судебное принуждение нового владельца к восстановлению прежнего вида жилья, т. е. крупные финансовые и временные затраты.
Оформление документов и покупка жилья
После полной проверки юридической чистоты квартиры самое время дать согласие на сделку и начать готовиться к ее регистрации. Процесс состоит из трех этапов, каждый из которых мы разберем в отдельности.
Предварительный договор и выдача задатка
Оформление документов и сбор полной суммы на оплату жилья займет какое-то время. Чтобы гарантировать себе сделку, стоит зафиксировать договоренность с продавцом юридически. Для этого нужно оформить договор и передать задаток продавцу.
Все сделать лучше при свидетелях. По итогу, если владелец передумает заключать с вами сделку, он обязан будет вернуть вам задаток в двойном размере. Однако и вы не сможете отказаться от сделки, не потеряв задаток.
В договор необходимо вписать:
- данные сторон (ФИО, паспортные данные, контактные телефоны);
- описание квартиры (адрес, метраж, количество комнат);
- точную стоимость жилья;
- основание для внесения задатка (статьи 380, 381 ГК);
- точную сумму задатка;
- ответственность сторон при невыполнении обязательств;
- дату и место подписания договора.
Каждая страница документа должна быть подписана, подписи также ставятся в конце договора. Бумаги составляются в двух экземплярах, один из которых вы оставляете себе, а другой отдаете продавцу.
По факту передачи суммы задатка продавец должен написать расписку, где он должен указать:
- дату и место подписания документа;
- данные сторон с указанием, кто кому передал деньги;
- основание получения денег (договор задатка);
- сколько денег передается в качестве задатка (числом и прописью).
Продавец пишет расписку от руки, в одном экземпляре, подтверждает своей подписью и передает покупателю.
Задаток является частью от полной стоимости квартиры.
Подготовка бумаг для регистрации
Заботы по составлению регистрационных документов должен взять на себя продавец. Покупатель в свою очередь должен оплатить государственную пошлину (2 000 рублей).
Все тонкости составления договора купли-продажи, а также полный перечень документов для подачи в органы регистрации вы сможете найти в материале о продаже квартиры. Однако в любом случае желательно обратиться к проверенному юристу, чтобы он посмотрел, правильно ли составлен договор. Платная консультация сильно не ударит по карману, зато упростит процесс регистрации документов.
Передача документов в регистрационное управление и внесение оплаты
Если оплата будет произведена после подачи документов в государственные органы, то закон признает ее находящейся в ипотеке у старого владельца. Из-за этого позже могут возникнуть сложности с ее погашением.
Если оплата будет произведена перед подачей документов, то продавец может саботировать сделку, например, не явившись в регистрационное управление. Вернуть деньги будет сложно, разве что с распиской и через суд.
В силу этого, оптимальный вариант – оплатить новое жилье в момент сдачи документов. Лучше всего, чтобы при подписании документов и передаче денег за квартиру присутствовал регистратор или нотариус, который заверял договор купли-продажи.
Помните, что продавец должен дать вам составленную в свободной форме, написанную от руки в одном экземпляре расписку о том, что он получил оплату за квартиру в полной сумме и претензий по оплате не имеет.
При покупке за счет кредитных средств расчетами с продавцом занимается банк. Он выдвинет необходимые требования к договору купли-продажи и к списку документов. Представитель банка будет принимать участие в регистрации, а сделка пройдет под контролем банковского юриста. В этом случае поводов для беспокойства нет.
После получения документов регистратор (специалист МФЦ) выдает вам на руки расписку. В указанный в ней день вы должны прийти в регистрационное управление, чтобы получить свидетельство и другие бумаги, согласно которым вы становитесь полноценным владельцем квартиры.
Когда требуется подтверждение сделки у нотариуса
Для обычной сделки достаточно составить договор купли-продажи в письменной форме и подписать обеим сторонам, чтобы покупатель смог зарегистрировать право собственности.
Однако в ряде случаев законодательство предусматривает обязательное заверение договора у нотариуса:
- в сделке (продажи, дарения, мены и т. д.) участвует лишь доля в квартире, вне зависимости от того, кем приходится владельцу получатель;
- когда продавец младше 18 лет;
- когда продавец недееспособный (сделку совершает от его имени опекун) или ограниченно дееспособный (сделку совершает собственник, но при письменном одобрении опекуна).
Если ваша сделка не попадает под это описание, все равно использование услуг нотариуса снижает риски быть обманутым. Удостоверением договора может заняться любой нотариус, работающий в том же регионе, где находится квартира. Лучше всего, если он будет в том же населенном пункте.
Продавец и покупатель назначают совместную встречу с нотариусом. Специалисту от вас потребуются следующие документы:
- Паспорт покупателя, продавца и посредника, если он вовлечен в сделку.
- Черновик договора купли-продажи без подписей с учетом всех условий, из которого нотариус составит договор в соответствии со своим шаблоном.
- Документы на жилье (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, документы основания).
- Согласие на сделку от заинтересованных лиц + разрешение от органов опеки (если необходимо).
- При продаже доли – подтверждение того, что дольщики извещены о продаже части жилья и отказываются от преимущественного права приобретения.
В зависимости от ситуации нотариус может попросить предоставить и другие бумаги. При этом он разъяснит, в чем суть сделки и каковы последствия ее совершения. Также он проверяет законность сделки, и если никаких правовых преград не выявлено, то заверяет договор особой надписью. Это сопровождается внесением данных в нотариальную документацию (реестр, журнал, электронную базу).
Заключение
Вооружившись полученными знаниями, вы многократно снизили риск стать жертвой мошенничества. Помните, что последовательные действия и отсутствие поспешных решений помогут самостоятельно справиться с процедурой приобретения жилья даже тем, у кого вовсе нет опыта с подобными операциями.
В крайнем случае, вы всегда можете обратиться к нотариусу, чтобы он сдал документы в органы регистрации и получил для вас свидетельство о праве собственности. Для этого вам потребуется оплатить пошлину от своего имени и предоставить нотариусу соответствующее подтверждение, а также оплатить дополнительные услуги нотариуса (1 000 – 1 200 рублей).
Случалось ли вам встречаться с мошенничеством? Делитесь своими историями, нам и другим читателям будет интересен положительный и отрицательный опыт.
Удачных вам сделок!
