В нынешних новостройках балконы и лоджии гораздо просторнее, чем в многоэтажках советской поры. Сегодня в этих помещениях можно комфортно загорать, пить чай, заниматься фитнесом и даже работать. Неудивительно, что 80% покупателей жилья обращают внимание на то, есть ли в квартире балкон или лоджия.
О том, какие юридические нюансы необходимо учесть собственникам квартир, затевая обустройство своего балкона или лоджии, рассказывает эксперт по согласованию перепланировок, официальный партнер Гильдии риэлторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок» Анна Страгис.
В чем разница между лоджией и балконом
Здесь важно уточнить конструктивное отличие между лоджией и балконом. Согласно действующим в РФ строительным нормам и правилам, балкон – это самостоятельный элемент здания. Он представляет собой неотапливаемое помещение в виде огражденной консольной железобетонной или балочной (опирающейся на балки) плиты, выступающей из плоскости фасадной стены. Он может иметь покрытие и остекление.
Лоджия – модифицированный вариант балкона. В отличие от последнего, она не выходит за пределы фасада. Железобетонная плита в ее основе опирается непосредственно на несущие или полунесущие конструкции здания. По сути, лоджия – это продолжение общедомовой плиты. Поэтому она выдерживает такую же нагрузку, то есть не менее 400 кг на 1 кв. м. Для сравнения: несущая способность плиты в основании балкона обусловлена только ее физической прочностью и не превышает 200 кг на 1 кв. м.
Поэтому лоджия вполне выдержит фортепиано и крупный шкаф с железными спортивными снарядами, а вот балкон… Лучше поостеречься размещать на нем подобные предметы.
Обустройство балкона может потребовать согласования с властями
Балкон и лоджия наиболее часто подвергаются различным конструктивным переделкам со стороны собственника квартиры в ходе ремонта. Подобные изменения обычно имеют цель сделать помещение более уютным, теплым и вместительным. С точки зрения закона, ремонтные преобразования балкона или лоджии часто сводятся к перепланировке или реконструкции.
Юридический смысл того и другого определяет Жилищный кодекс РФ.
Согласно ему:
- перепланировка – это изменение границ и (или) площади помещения, смежных помещений в многоквартирном доме и (или) образование новых помещений, объединение нескольких помещений в одно, изменение их внутренней планировки без изменения границ и (или) площади;
- реконструкция – это изменение технических характеристик (параметров) здания: высоты, этажности, площади, внешнего вида.
Как первая, так и вторая нуждаются в согласовании и выдаче соответствующего разрешения со стороны профильных надзорных органов. Некоторые виды перепланировки и реконструкции согласованию не подлежат, так как запрещены действующим законодательством как несущие опасность жизни и здоровью жильцов, целостности всего здания. Нарушение этого требования собственником квартиры может обернуться для него со стороны государства штрафами, принуждением вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет и даже ее конфискацией и продажей с торгов.
В столице согласование перепланировок проводит Мосжилинспекция (МЖИ), входящая в структуру правительства Москвы. Подать заявление в МЖИ для согласования предстоящей или уже сделанной перепланировки и пройти ряд связанных с этим процедур собственник квартиры может самостоятельно, однако ему необходимо приложить к заявлению проектно-техническую документацию от компании проектировщиков с допуском в СРО. Более подробно с процедурой согласования и подготовкой необходимых для нее документов можно ознакомиться здесь.
Итак, что нужно знать про юридическую сторону обустройства балконов и лоджий.
Остекление: менять стеклопакеты можно без согласования
Трудно представить себе современную квартиру без остекленного балкона или лоджии. Прозрачная защита от ветра и дождя обычно уже предусмотрена проектом любого многоквартирного дома. Поэтому региональные власти, включая московские, разрешают собственникам без согласования менять стеклопакеты, установленные застройщиком.
Но согласование все же потребуется и займет немало времени, если:
- установленные взамен прежних стеклопакеты выходят за пределы существующих границ балкона, фактически увеличивая его площадь (подобная переделка формально будет считаться реконструкцией и потребует внесения соответствующих изменений в техплан квартиры от застройщика);
- демонтаж первоначального ограждения балкона сопровождается установкой взамен него различных светопрозрачных конструкций, которые могут изменить архитектурный облик здания, проект его фасада, выполненный в едином авторском стиле.
С другой стороны, в Москве, как и во всей стране, немало домов, составляющих старый жилой фонд – так называемые хрущевки и брежневки. Эти проекты советской поры предусматривали балконы без остекления. В этом случае установка стеклопакетов на такие балконы рассматривается как изменение внешнего вида фасада дома и формально требует согласования не только с МЖИ, но и с Москомархитектурой.
Процедура такого рода, если вы решите ее пройти, будет очень сложной, долгой и дорогостоящей. Поэтому де-факто владельцы квартир в брежневках и хрущевках уже не менее двадцати лет сплошь и рядом (по всей стране) имеют застекленные балконы, а само обустройство было проведено, что называется, в самовольном порядке.
Но так как явление это массовое, а фасады домов по его итогам выглядят более-менее однородными (почти везде типовые белые пластиковые профили), то власти не требуют от собственников неукоснительного соблюдения сложной формальной процедуры.
Тем не менее, если кто-то из жильцов пожалуется в МЖИ или Мосархитектуру на соседа, дескать, «его балконное остекление мне мешает» («нарушает эстетику», «загораживает свет», «вызывает грибок на стенах из-за отсутствия вентиляции» – поводы для жалобы могут быть самыми разными), то госорганы обязаны будут призвать нарушителя демонтировать стеклянную оболочку его балкона. Обычно это происходит в судебном порядке, и прецеденты в РФ уже есть.
Остеклять балконы в ветхом доме запрещено
Действующими в РФ строительными и санитарными нормами запрещается остекление балконов в ветхих домах. Ветхими (а значит, малопригодными для проживания в них) считаются здания, чьи основные конструктивные элементы и инженерные системы имеют степень эксплуатационного износа 60-100%.
То есть если вы пожелаете согласовать монтаж стеклопакета на балкон в ветхом доме, то в МЖИ и Москомархитектуре вам в этом откажут. А если проведете установку самовольно, то рискуете нарваться на штраф и провести демонтаж за свой счет. Логика властей здесь вполне понятна и оправдана: опасно нагружать и без того ветхую балконную плиту дополнительными конструкциями из пластика, металла и стекла.
Расширение балконной плиты: спросите разрешения у соседей
Среди собственников квартир нередко встречаются и те, кто хочет расширить свой балкон. Иными словами, желают нарастить балконную плиту, иногда – более чем на треть. Подобное конструктивное изменение является реконструкцией, которая в ряде случаев грубо нарушает строительные нормы, так как создает дополнительную нагрузку для несущей стены и тем самым способствует созданию аварийных ситуаций.
Но даже если подобное наращивание площади по расчетам специалистов не чревато негативными последствиями для всего здания или его части, то собственник должен для реализации такого проекта – перед согласованием его в МЖИ и Москомархитектуре – заручиться поддержкой других жильцов дома.
Иными словами, ему предстоит организовать общедомовое собрание всех собственников квартир данного дома, и две трети из них должны проголосовать за увеличение площади его балкона. Только при соблюдении этого условия в надзорных органах согласятся рассмотреть заявление на согласование реконструкции. Вполне вероятно, что заявителю госорганы в итоге все-таки откажут дать добро на реализацию столь рискованной затеи.
Создание нового балкона на первом этаже иногда допускается
Реконструкцией также считается создание балкона там, где его раньше и вовсе не было: монтаж к фасадной части здания отдельной плиты с перилами. Согласование такого преобразования строительные нормы допускают, но только на уровне первого этажа и при условии, что новый балкон не будет располагаться над:
- общедомовыми коммуникациями;
- тротуаром;
- частью земельного участка, принадлежащего не данному МКД, а третьим лицам.
Разумеется, инициатору реконструкции также придется заручиться согласием от других жильцов в рамках общедомового собрания собственников квартир.
Несогласованная пристройка балкона или лоджии грозит собственнику штрафом и работами по приведению фасада в первоначальный вид.
Уcтановка козырька над самым верхним балконом: теоретически можно
Жители последних этажей МКД часто хотят, чтобы их балкон, который не имеет козырька в виде плиты вышерасположенного балкона, подобный козырек имел.
Согласование такой реконструкции происходит с соблюдением тех же условий, что и согласование наращивания балконной плиты. Вероятность получения отказа от МЖИ и Москомархитектуры весьма велика.
Да и шансов собрать полноценное (по кворуму) общедомовое собрание на получение разрешения от большинства жильцов на любой вид реконструкции, связанной с видоизменением существующего или монтажом нового балкона, у собственника, честно говоря, мало. Современные дома в больших городах насчитывают сотни квартир, и многие из их собственников в них не живут или живут наездами. А те, кто на месте, далеко не всегда горят желанием тратить свободное время на решение ремонтных вопросов одного из своих соседей.
Утепление балкона/лоджии: что надо учесть
Большинство российских городов, включая Москву, расположены в северных широтах. Отсюда естественно желание россиян утеплить свои жилища. Балкон и лоджия (уже остекленные, предположим) – первые кандидаты на утепление среди всех других помещений квартиры, так как непосредственно соприкасаются с улицей. Какие нормы здесь действуют?
- Не считается перепланировкой (и не требует согласования, соответственно) прокладка пола балкона/лоджии и его ограждения изнутри теплоизоляционными материалами, если последние не являются тяжеловесными, а также монтаж электрического пола (при условии, что для него достаточно выделенной для квартиры мощности) на балконе/лоджии.
- Перенос радиаторов отопления, подключенных к общей системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления дома, на балкон/лоджию запрещен.
- Устройство на балконе/лоджии полов с подогревом, подключаемых к общедомовым системам отопления и/или горячего водоснабжения, запрещено.
Логика двух вышеуказанных запретов вполне понятна. Во-первых, проведенные на балкон трубы отопления могут протекать, лопаться. Отсюда риск затопления соседей и даже обрушения самого балкона собственника под напором массы воды.
Во-вторых, стоимость подогрева воды входит в общедомовое имущество. И если вдруг выяснится, что вы вывели трубы отопления на свой балкон/лоджию, то будьте готовы к тому, что надзорные органы потребуют от УК пересчитать общедомовые расходы с учетом вашего самовольного подключения к системе отопления.
И вам как собственнику предъявят в этом случае к уплате огромные суммы пеней и штрафов за период, в течение которого вы пользовались общедомовым отоплением ради помещения, обогрев которого в соответствии со строительными нормами не предусмотрен.
Объединение лоджии со смежной комнатой
Как законно снести подоконный блок
Заметно увеличить пространство комнаты или кухни, сделать ее более светлой и комфортной можно за счет присоединения к ней смежной лоджии. Спойлер: подобную задумку с балконом осуществить гораздо сложнее в юридическом плане.
Итак, какие нормы действуют на территории Москвы для такого вида конструктивных изменений в монолитных, кирпичных и блочных домов?
- Объединение лоджии и комнаты с демонтажем соединяющих их окон, подоконного блока с порожком и балконной двери считается перепланировкой, может быть согласовано в МЖИ и не требует согласия остальных жильцов многоквартирного дома.
- При этом для получения согласования такой перепланировки собственнику необходимо предусмотреть оборудование лоджии вентилируемыми стеклопакетами (чтобы в квартирах этажами выше и ниже не завелись грибок и плесень), а также обеспечить установку на месте снесенного подоконного блока светопроницаемого контура – в виде распашных или раздвижных дверей с энергосберегающим остеклением, например.
В ряде панельных домов объединять комнату с лоджией нельзя
Для панельных домов (за исключением серии 1-515 и ее вариантов) запрещается демонтировать или уменьшать участок стены над оконно-дверным проемом, расширять сам проем в стороны и сносить балконный порожек.
Кроме того, для панельных домов, построенных по проектам МНИИТЭП в 2007 году и позднее, перепланировка с демонтажем подоконного блока согласуется лишь в единичных случаях, так как проектировщик установил на нее запрет. Причина: в домах, спроектированных МНИИЭП и построенных в 2007 году и позже, система защиты от прогрессирующего обрушения включена в силовую структуру этих зданий.
В панельных домах, где автором выступает другая проектная организация, а также в домах МНИИТЭП, возведенных до 2007 года, демонтаж подоконного блока, как правило, согласуют.
В разных регионах разные нормы
Администрации некоторых регионов относятся к присоединению лоджии к комнате как к реконструкции, которая приводит к уменьшению общего имущества многоквартирного дома. Так, в некоторых городах Подмосковья при удалении подоконного блока и установке французского окна власти потребуют собрать ⅔ голосов собственников, чтобы узаконить такие изменения.
Согласование поручите специалистам
Разумеется, подобные санкции грозят не только любителям переоборудовать балконы и лоджии, но и тем собственникам, кто допускает самовольное переустройство и других помещений в квартире – жилых комнат, кухни, санузла, прихожей, кладовки и т. д.
Таким образом, затевая перепланировку, а тем более реконструкцию вашей квартиры, будьте осмотрительны. Лучше всего заранее проконсультироваться по всем вопросам с компетентными специалистами из проектных компаний и поручить им согласование с госорганами любых серьезных изменений, которые вы желаете произвести.
