Дом и сад

Что такое флиппинг и как с ним зарабатывают миллионы

Рассказываем, зачем покупать и ремонтировать «убитые» квартиры, как выбрать объект и какие есть подводные камни у таких инвестиций в недвижимость. Что такое флиппинг и как с ним зарабатывают миллионы0

Недвижимость всегда считалась надежным способом инвестировать средства — со временем она только дорожает. Но в основном покупают жилье в новостройке под последующую аренду или перепродажу — вторичный рынок с инвестиционной точки зрения не так выгоден. И все же на этот сектор вновь обратили внимание — сейчас популярно приобретать «убитые» объекты во вторичке, которые после преображения можно продать намного выгоднее. У этого даже есть свое название. В статье рассказываем, что такое флиппинг, как делать ремонт в таких квартирах и о каких рисках нужно знать заранее.

Все о том, что такое флиппинг в недвижимости

Что это такое
Плюсы и минусы
Этапы флиппинга
— Подбор объекта
— Покупка
— Реализация
— Подготовка к продаже
— Продажа
Ремонт под флиппинг

Флиппинг квартир — что это?

Традиционное инвестирование в недвижимость предполагает — долгосрочное. Квартира приобретается (часто еще в строящемся доме), затем медленно окупается через аренду или последующую перепродажу. Иногда процесс занимает несколько лет, а порой и десятки. К тому же более выгодно брать объект в новостройке — вторичный рынок окупается плохо, особенно через долгосрочную аренду.

Но есть способ получить быструю и довольно высокую доходность именно во вторичке. Простыми словами флиппинг — это покупка квартиры в плохом состоянии или с сопутствующими проблемами по максимально низкой цене, ее быстрое преображение и последующая выгодная продажа. 

Название термина — калька с английского flipping («переворачивание»), что подразумевает быстрое изменение состояния жилья, буквально переворот его с ног на голову. Флиппинг зародился в США в 80-х годах и на западе давно уже является обычным делом, а теперь набирает обороты и у нас. Люди, которые подбирают объекты с потенциалом и зарабатывают на нем, называются флипперами. Те, кто занимается этим как основной деятельностью, могут вести одновременно 3-4 объекта. Начинающие обычно работают с одной квартирой за раз.

Что такое флиппинг и как с ним зарабатывают миллионы1

Плюсы и минусы

Как и у любой инвестиционной стратегии, у такой схемы купли-продажи есть преимущества и недостатки.

Плюсы

  • Быстрый и высокий доход. В среднем весь цикл занимает 2-5 месяцев, поэтому выгоду можно получить уже скоро — но сначала необходимо вложить средства в покупку и обновление. Успешным считается проект с доходностью 25-60%, а особо удачные кейсы могут принести и большую прибыль.
  • Реальная польза. Преображение «убитого» жилья не только приносит деньги, но и дарит положительные эмоции, как и любое созидание. В итоге из старой квартиры в ужасном состоянии получается современный интерьер, в котором кому-то будет приятно жить.
  • Работа + хобби. Если вам нравится заниматься обновлением интерьера, вникать в тонкости рынка недвижимости, придумывать дизайн, то процесс флиппинга будет сам по себе приносить удовольствие. Для кого-то это просто хобби, для кого-то — почти спортивный азарт: как преобразить хрущевку, не видевшую ремонта 20 лет, или разваливающуюся сталинку?
  • Потенциал. Почти все флипперы начинают с одной квартиры, но если процесс нравится, есть опыт и мотивация, этот способ инвестирования и заработка можно сколько угодно масштабировать. Заниматься несколькими проектами, нанять команду и юристов, даже открыть свое агентство.

Минусы

  • Нужно вкладываться. В отличие от, например, покупки акций или драгоценных металлов, такой вид инвестиций требует непосредственного участия. Даже если вы нанимаете подрядчиков, их все равно нужно контролировать, потому что любая ошибка стоит времени и денег. Скорее всего, поначалу юридическими вопросами тоже придется заниматься самостоятельно. Искать объекты и готовить их к продаже после обновления — тоже.
  • Новичку легко ошибиться. Кажется, что найти ликвидную квартиру легко, достаточно выбрать подешевле. Но это не так, и учитывать нужно десятки нюансов: от вида из окна и общей престижности района до запаха в подъезде. Поэтому начинающие часто обращаются за помощью к риэлторам, которые понимают все эти тонкости, — иначе можно приобрести убыточный объект, который не спасет красивый ремонт.
  • Есть риск не окупиться. Собственно, из-за возможных ошибок всегда есть риск не выйти в плюс, а то и остаться в минусе. К этому нужно быть готовыми, почти у всех флипперов есть неудачные кейсы.
  • Могут обнаружиться скрытые проблемы. Даже если внешне жилье кажется подходящим, соответствует основным критериям, в ходе сделки или ремонта могут вскрыться неприятные подробности: незаконная перепланировка, долги, проблемы с собственниками, критическое состояние коммуникаций, наличие грызунов или тараканов и т.п. Все это если не уведет вас в минус, то как минимум создаст серьезные затруднения — все эти вопросы придется решать.

Нужно учитывать плюсы и подводные камни флиппинга как инструмента инвестирования. Отдавать себе отчет в возможных рисках и понимать специфику этого вида деятельности. И только в этом случае — пробовать.

Что такое флиппинг и как с ним зарабатывают миллионы2

Этапы флиппинга

Во флиппинге цикл работы с объектом всегда одинаковый и состоит из пяти этапов.

Подбор объекта

Первый этап — самый ответственный, поскольку от него зависит, сможете ли вы в итоге выгодно продать выбранную квартиру. Учесть нужно множество нюансов, вот самые основные:

  • Район — безопасность, инфраструктура, наличие рядом метро/остановок/вузов/школ/торговых центров/парков и т.п.
  • Состояние дома — проанализируйте серию и год постройки, состояние подъезда, окружающей территории. Это тоже влияет на потенциал перепродажи.
  • Планировка — сколько комнат и какой площади, раздельный или смежный санузел, есть ли неудачные решения вроде коридора-аппендикса или выступов.
  • Вид из окна — в идеале это должен быть тихий двор или парк, какой-то природный объект. Худший вариант — дорога прямо под окном. Если она есть, то должна быть хотя бы в небольшом отдалении.
  • Юридические моменты — сколько собственников и кто, есть ли долги по ЖКХ, законность перепланировки, если она была.
Что такое флиппинг и как с ним зарабатывают миллионы3

Покупка

Это — основное вложение ваших средств. Лучше всего покупать такие объекты своими силами, но можно взять и в ипотеку. Однако это влечет за собой дополнительную бюрократию, снижает доходность и потенциально усложняет перепродажу. К тому же сейчас процент для ипотеки на вторичном рынке очень высокий.

Ремонт

Второй важный момент флиппинга. Самый трудоемкий, длительный, но в то же время творческий.  Нередко флипперы занимаются преображением самостоятельно, но в этом деле очень важна скорость, поэтому зачастую самое верное решение — нанять бригаду. С хорошей обычно сохраняют контакты для последующих объектов, поскольку качественная работа мастеров — на вес золота.

Ремонт может быть капитальным или косметическим — смотря какое состояние у объекта. В первом случае порой приходится не только полностью обновлять отделку, но и менять коммуникации. Общий принцип такой: минимум лишней работы (вроде перепланировки) и затрат, максимум результата.

Что такое флиппинг и как с ним зарабатывают миллионы4

Подготовка к продаже

На ремонте все не заканчивается — квартиру нужно подготовить к продаже. И именно от этого маленького шага во многом зависит то, насколько выгодной получится сделка. Подготовка включает в себя:

  • Написание хорошего продающего объявления на те сайты, где вы будете выставлять объект, или в соцсети.
  • Фото и видеосъемка объекта. На этом не стоит экономить, желательно нанять профессионального фотографа. А еще — подобрать удачное освещение, сделать в квартире генуборку, добавить красивый декор и уютный текстиль.

Продажа

Продажа отремонтированного жилья — финальный этап флиппинг-цикла. Сделку можно проводить с участием риэлтора или самостоятельно, но в последнем случае — обязательно уделить особое внимание документам, продумать безопасность процесса. После этого вы получите прибыль за объект.

Что такое флиппинг и как с ним зарабатывают миллионы5

Ремонт под флиппинг

Ремонт для последующей продажи концептуально отличается от ремонта жилья для себя. Есть несколько ключевых принципов, которые важно соблюдать, чтобы получить с квартиры максимальную прибыль.

  • Универсальный дизайн. Личные вкусы могут быть специфичны, а ваша задача — попасть в большинство. Поэтому выбирайте самые базовые, универсальные приемы. Лучше не уходить в какой-то конкретный сложный стиль: например, бохо, лофт или ар-деко. Правильнее выбрать общую концепцию современного или классического дизайна и уже туда при желании добавить, например, элементы сканди.
  • Базовая отделка. В ремонте важна разумная экономия. Покупать самые дешевые материалы вроде линолеума и бумажных обоев на кухню не стоит, но и оформлять ванную дизайнерской плиткой, а на пол стелить паркетную доску — тоже. Выбирайте стандартные материалы: ламинат, плитку, влагостойкую краску, моющиеся обои. Потолки можно окрасить или сделать простые натяжные.
  •  Удобная планировка. Желательно — без изменения старой, чтобы не затягивать ремонт из-за согласования. Продумайте зонирование в рамках имеющихся помещений. Если нужно, сделайте перегородки, но во вторичке комнаты обычно маленькие, поэтому лучшее решение — минимум сложных конструкций и максимум открытого пространства.
  • Готовые ванна и кухня. Не обязательно покупать всю мебель в отремонтированную квартиру, но обязательно укомплектуйте кухню и ванную комнату под ключ. Не просто обновите отделку, а добавьте всю необходимую технику и мебель. Эти зоны должны быть в идеальном состоянии, уже готовыми для жизни.

Помните, что ваша основная цель — привести жилье в приличный вид, сделать его современным и удобным. При этом потратить как можно меньше времени и денег. Тогда вы получите от флиппинга ожидаемый результат.

Что такое флиппинг и как с ним зарабатывают миллионы6

Источник: www.ivd.ru

Похожие записи

Можно ли кошкам яблоки и безопасно ли их давать?

Совсем не скучно: 8 деталей, которые оживят минимализм в интерьере

Синий цвет в интерьере и сочетание с другими цветами

Как отдыхаем на 8 марта в 2019 году, будет ли перенос

Красивые поделки на 23 февраля для 1 класса

Фен-шуй: комнатные цветы, приносящие счастье и благополучие

Вам точно понравится: 6 дизайнерских интерьеров с красивым тюлем

Когда сажать помидоры в открытый грунт 2024: правила пересадки рассады и посадки семенами

Психолог дала советы по выбору цвета для спальни и гостиной

Как установить межкомнатные двери своими руками: пошаговая инструкция для правильной установки

«Сказочный сад»: самые модные сорта однолетних цветов летом-2024

Ветеринар Руденко: собакам на пляжах угрожают инфекции и паразиты

Ваш комментарий

+ 18 = 23

* Используя эту форму, вы соглашаетесь с хранением и обработкой ваших данных этим веб-сайтом.

Новости от партнеров

Этот сайт использует файлы cookies и сервисы сбора технических данных посетителей. Ок Прочитать подробнее